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全国14个典型城市利率一览:首套房百万贷款月供多6元
作者:匿名    2019-11-23 17:56:47    阅读量:785

 

个人住房贷款利率调整的新规定将于今日实施,抵押贷款利率将随之调整。根据央行此前发布的《关于调整新发放商业个人住房贷款利率的公告》,从10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期贷款市场报价(lpr)确定。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的lpr,第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的lpr加60个基点。此外,商品房购买贷款利率不得低于同期lpr加60个基点。

易居研究所对全国14个典型城市进行了按揭计算,包括:北京、上海、广州、深圳4个一线城市;杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆和海口七个二线城市;无锡、珠海和佛山三个三线和四线城市。

实施lpr贷款利率后,上述14个城市的利率略有提高。在贷款本金100万元的基础上,第一套房的月缴费比过去增加了6元,而第二套房的月缴费比过去增加了15元。从城市结构来看,二线城市的负担会有所增加,而三线、四线城市的负担不会太明显甚至减轻。

第二套房的利率发生了相对较大的变化。

2019年9月,根据国家银行间融资中心(NatIONAL Inter-bank Funding Center)发布的数据,国家贷款市场一年期报价利率lpr为4.20%,低于8月份的4.25%,即5个基点或0.05个百分点。贷款市场的五年期基准利率为4.85%,与8月份的4.85%持平。当然,如果与央行4.90%的5年期基准利率相比,目前5年期基准利率lpr相对较低。

从房地产角度来看,根据复原力研究所的数据,2019年10月,四个一线城市首套房的lpr抵押贷款利率为5.23%,略高于9月份的5.21%,增幅为2bp,即0.02个百分点。与此同时,四个一线城市的二手房按揭贷款利率为5.61%,比9月份的5.58%略有上升,上升了3个基点,即0.03个百分点。上海抵押贷款利率的相对变化最为明显,第一套住房的利率上升了5个基点,第二套住房的利率上升了6个基点。然而,在实际操作中,情况却大不相同。《21世纪经济先驱报》从上海两家国有大银行和股份制银行的高管那里了解到,在抵押贷款利率与lpr挂钩后,上海目前的抵押贷款利率是第一套个人住房贷款利率不低于同期lpr减20个基点,第二套个人住房贷款利率不低于同期lpr 60个基点。根据这一计算,上海第一套住房的抵押贷款利率为4.65%,第二套住房的抵押贷款利率为5.45%。

从这种抵押贷款利率数据,我们可以看到两个特点。首先,一线城市采用新的利率定价机制后,利率实际上变化不大,只是略有变化,进一步反映了稳定的利率取向。就第二、第一和第二套房的利率变化而言,第二套房的利率变化略大。

本月,七个二线城市首套房的低年按揭利率为5.67%,略高于9月份的5.64%。与此同时,7个二线城市的二手房按揭贷款利率为5.99%,比9月份的5.94%略有上升。苏州首笔抵押贷款的利率较上月下降了8个基点,但仍保持在6.05%的高位。

从这种抵押贷款利率数据,我们可以看到两个特点。在一线和二线城市,第一套住房的利率涨幅不大,而第二套住房的利率涨幅相对较大。第二,横向比较显示,二线城市的一、二套房利率均高于一线城市,这与二线城市近期收紧的房地产政策有关。

在三个三四线城市样本中,第一套住房的lpr抵押贷款利率为5.59%,略低于9月份的5.64%,降幅为5个基点,即0.05个百分点。与此同时,三个三线、四线城市第二套住房的lpr抵押贷款利率为5.83%,略低于9月份的5.88%,降幅为5个基点,即0.05个百分点。

随着lpr定价机制改革的推进,未来抵押贷款利率的定价方法和利率水平将发生变化,这也将影响住房抵押贷款的成本,即每月抵押贷款金额的大小。以前14个城市的统计结果为基础,以“100万贷款本金、30年或360期、等额本息还款法”的贷款案例计算成本,并观察lpr贷款利率下购房者月供应压力的变化。

从计算结果可以看出,在14个城市实施lpr贷款利率后,第一套住房的月抵押贷款金额增加了6元,而第二套住房的月抵押贷款金额增加了15元。虽然略有增加,但基本上不会对购房者造成太大干扰,或者可以忽略不计。从城市结构来看,二线城市的负担会有所增加,而三线、四线城市的负担不会太明显甚至减轻。

引导更多资本流入实体经济

易居研究所智库中心研究主任严跃进在接受《21世纪商业先驱报》记者采访时表示,国庆假期后,全国住房抵押贷款市场实施了新的定价机制,lpr定价模式有利于利率市场化的实现。各地将根据本地情况和逐市政策,以及本地房地产市场和房地产金融,陆续实施本地lpr抵押贷款政策。各大商业银行将根据实际经营情况和房地产政策导向,根据lpr基本利率和基点重新计算抵押贷款利率并发放贷款。从计算中还可以看出,最近的lpr利率调整不会对抵押贷款成本产生实质性影响。贷款定价方式的调整仍体现出更大的影响,即后续利率的自我调整空间更大。

东兴证券表示:结构性降息旨在稳定房价和预期。自2002年以来,不同期限贷款的基准利率已同时调整。因此,此次结构性降息将被解读为稳定房价和预期,并将延续此前对房地产金融的严格控制思维。东兴证券认为,今年5月以来持续收紧的房地产金融政策将导致更多资本流入实体经济。

此外,由于抵押贷款金额不足,预计全国抵押贷款利率将继续上升趋势。8月份,第一次抵押贷款的全国平均利率和第二次抵押贷款的平均利率分别为5.47%和5.78%,两者均连续3个月上升。东兴证券认为,这一趋势可能会继续。主要原因是上半年抵押贷款的数量较多,下半年较少。按地区划分,不同城市的抵押贷款利率将由抵押贷款供求和“一城一策”规定决定。

从目前的行业基本面来看,它也不支持房地产金融宽松。受三线、四线城市的大力支持和低基数的影响,8月份房地产销售超出预期。8月份,月度销售面积同比增长4.7%,为12个月来最高。8月份房地产开发投资同比增长10.5%,比上个月增长2个百分点。累计发展投资同比增长10.5%,虽然有所下降,但仍处于较高水平。因此,坚实的基本面不支持出台大规模宽松政策,无论是房地产金融政策,还是以“限购、限贷、限销、限号”为代表的行政政策。

将贷款利率下调与利率下调进行比较:如果贷款利率在未来5年下降,对抵押贷款利率的影响将小于利率下调。这里的降息,具体指的是在lpr形成机制改革前,存款和贷款基准利率的下调。实质上,商业银行的抵押贷款利率定价是由自身的资本成本、客户信用资格等因素决定的。从资本成本的角度来看,由于降息在降低银行债务方的综合资本成本方面比lpr降息更有效,如果lpr在未来五年下降,对抵押贷款利率的影响将小于降息。

今年以来,房地产政策,特别是金融政策,一直处于紧张状态,宏观反周期调整政策形成了一定的分化。然而,目前房地产行业的基本面相对稳固。每月销售面积、每月新建工程和每月开发投资等主要数据的增长率尚未大幅下降,这不支持在该行业引入大规模宽松政策。我们建议对保利和金地等高信用领先的住房企业进行配置。原因有两个:一是紧缩的财政政策凸显了高信贷住房企业的融资优势;第二,我们对tap使用低成本资金带来的土地收购集中度增加感到乐观。土地收购集中度的提高将转化为销售集中度的提高和绩效集中度的提高。

中原地产首席分析师张大伟表示,总体而言,lpr政策实施前后,全国各地银行的抵押贷款利率不会有太大变化。目前,全国抵押贷款利率基本稳定,波动不大。大多数银行仍在正常发放贷款。从全国主要一线和二线城市来看,目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。与2018年第四季度相比,所有城市的抵押贷款利率并没有大幅上升。

(21世纪经济先驱报)

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